Prevalência de norma especial e mitigação do risco de sucumbência: a visão do STJ sobre rescisões built to suit
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou um conflito aparente de normas com implicações profundas na estratégia de litígios complexos: a definição do valor da causa em ações que pleiteiam a rescisão de contratos de locação built to suit.
A decisão unânime (Recurso Especial nº 2.229.517) é de suma importância para a prática do contencioso cível, pois define a regra processual aplicável e afasta teses que poderiam gerar exposição financeira desproporcional por meio dos honorários de sucumbência.
O conflito: regra geral do CPC x norma especial
A empresa ré no processo defendia a incidência da regra geral do Código de Processo Civil (CPC), segundo a qual o valor da causa em ações de rescisão deve corresponder ao valor do ato ou do contrato discutido. Tal interpretação resultaria em um valor de causa de R$ 68,4 milhões, quantia correspondente à totalidade do vínculo contratual de longo prazo, típico das operações built to suit.
No entanto, o STJ negou provimento ao recurso. A relatora, ministra Nancy Andrighi, fundamentou que a interpretação sistemática do artigo 54-A da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) estabelece que o rito procedimental da referida lei aplica-se aos contratos built to suit. Consequentemente, deve prevalecer o regramento especial, que fixa o valor da causa no equivalente a 12 meses de aluguel, o que, no caso em análise, limitou a base de cálculo a R$ 6,84 milhões.
Correção de ofício e honorários desproporcionais
A atuação processual do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) também foi objeto de análise e chancela pelo STJ. A empresa ré argumentou que a alteração do valor da causa não poderia ocorrer sem a devida impugnação, sustentando que a alteração posterior configuraria julgamento extra petita.
A relatora, no entanto, destacou uma importante exceção jurisprudencial à regra que limita a adequação de ofício do valor da causa até o momento da sentença. O STJ ratificou que a correção excepcional pelos tribunais é válida e necessária nos casos em que a manutenção de um valor distorcido implique na fixação de honorários advocatícios incompatíveis com a lide, configurando enriquecimento sem causa decorrente de erro evidente.
O julgado reforça a necessidade de avaliação precisa das normas processuais aplicáveis no ajuizamento de demandas dessa natureza e confirma o poder-dever do Judiciário de intervir para evitar distorções no cálculo sucumbencial.